Цель Вьетнама по строительству как минимум одного миллиона единиц социального жилья к 2030 году вступает в решающую фазу, поскольку спрос продолжает расти, тогда как предложение остаётся ограниченным.
В этой ситуации многие эксперты считают, что сфере социального жилья необходим финансово мощный «локомотив», располагающий достаточными земельными ресурсами и долгосрочным видением для того, чтобы повести рынок за собой, а именно государственный сектор экономики.
Пробелы на рынке и необходимость ведущей роли
Резолюция Политбюро № 79-NQ/TW о развитии государственного сектора экономики подтверждает его ведущую роль как ключевой материальной силы, направляющей, регулирующей и стабилизирующей экономику. В сфере социального жилья, тесно связанной с социальным обеспечением и стабильностью рынка труда, эта роль должна находить отражение в конкретных проектах и измеримых результатах.
Жилищное давление на группы с низкими доходами, промышленных рабочих, молодых госслужащих и военнослужащих усиливается, особенно в городских центрах и производственных узлах. Между тем цены на коммерческое жильё остаются высокими по сравнению со средними доходами, всё больше отдаляя мечту о собственном жилье.
Социальное жильё призвано заполнить этот пробел, однако данный сегмент сталкивается со структурными ограничениями. Цены продажи и аренды регулируются установленными лимитами; проверка соответствия критериям остаётся строгой; а подготовка проектов нередко затягивается. Одновременно колеблются расходы на землю, строительные материалы и финансирование, из-за чего уровень прибыли здесь значительно ниже, чем в сегменте коммерческого жилья. В результате многие частные девелоперы сохраняют осторожность или участвуют в этом направлении лишь в ограниченных масштабах, что приводит к сохранению устойчивых рыночных пробелов.
По словам доктора экономических наук Нгуен Динь Кунга, именно сейчас необходимо чётко определить роль государственного сектора. Ведущая роль означает не субсидирование рынка и не его подмену, а направление его развития, формирование его структуры и установление стандартов. Без достаточно мощной силы, способной запустить процесс и поддерживать его динамику, трудно добиться долгосрочных целей.
Государственные предприятия обладают преимуществами в доступе к земельным ресурсам, опытом развития инфраструктуры и способностью мобилизовать ресурсы в крупных масштабах. Что ещё важнее, они могут ориентироваться на долгосрочные цели и соглашаться на разумную доходность в обмен на более широкий социально-экономический эффект.
С финансовой точки зрения доктор наук Кан Ван Лык отметил, что социальное жильё, это не только вопрос социального обеспечения, но и фактор, оказывающий мультипликативное воздействие на рынок труда и потребление. Когда работники обеспечены стабильным жильём, они более привержены своей работе, что, в свою очередь, снижает социальные издержки, повышает производительность труда и укрепляет основу для привлечения инвестиций.
В условиях перестройки рынка недвижимости государственные предприятия могут выступать в роли «якоря», обеспечивая стабильное предложение и способствуя поддержанию разумного уровня цен. Их участие также укрепляет доверие со стороны кредитных организаций и инвесторов. Вместе с тем эксперты подчёркивают, что ведущая роль не должна ограничиваться политическими заявлениями, она требует реализации масштабных, качественно исполняемых и прозрачных проектов.
Условия для того, чтобы стать «локомотивом»
Опыт показывает, что, когда государственные предприятия рассматривают социальное жильё как одну из ключевых задач, результаты заметно улучшаются. Комплексные модели - предусматривающие включение социального жилья в городские проекты или увязку жилья для работников с промышленными зонами - уже начинают формировать целостные экосистемы проживания, труда и базовых услуг.
Эксперты считают, что при наличии надлежащих механизмов и чётко определённой роли государственные предприятия могут стать движущей силой, способной стимулировать участие других секторов экономики. Доцент, кандидат наук Чан Динь Тхиен подчеркнул, что ведущая роль государственного сектора должна реализовываться на рыночных принципах, при современном управлении и прозрачности. Лидерство должно означать прокладывание пути и установление стандартов, а не вытеснение частного сектора.
Для этого необходим ряд ключевых условий. Планирование земельных участков под социальное жильё должно быть чётко определено и увязано с планами городского и промышленного развития; без доступной земли по разумной стоимости поставленные цели недостижимы. Финансовые и кредитные механизмы также должны быть стабильными и долгосрочными, поскольку социальное жильё требует устойчивых льготных источников капитала, а не краткосрочных разрозненных пакетов поддержки.
Не менее важно чётко разграничивать выполнение общественно значимых задач и сугубо коммерческую деятельность. Если на государственные предприятия возлагаются социальные функции, превышающие их финансовые возможности, необходимы прозрачные механизмы компенсации, чтобы не подрывать их конкурентоспособность.
В то же время повышение эффективности деятельности в соответствии с Резолюцией 79 создаёт для государственных предприятий дополнительное давление в части совершенствования управления. Чтобы действительно вести рынок за собой, они должны демонстрировать высокий уровень управления проектами, контроля издержек и своевременного ввода объектов в эксплуатацию. Лишь тогда их роль «локомотива» будет восприниматься как убедительная и заслуживающая доверия./.
