Вьетнамский рынок слияний и поглощений (M&A) недвижимости отходит от борьбы за поглощение, обусловленной финансовым влиянием, и эксперты указывают на новый этап, основанный на партнерстве, юридической экспертизе, управлении рисками и долгосрочном видении.
В этом году на рынке наблюдается явное изменение состава инвесторов. Если раньше на нем доминировали отечественные компании, опирающиеся на земельные запасы и мощный капитал, то теперь наблюдается приход иностранных инвесторов, которые наращивают как масштаб, так и стратегию. В результате рынок становится более избирательным, где эффективность и общая стоимость превалируют над динамикой «большая рыба ест маленькую».
Иностранные инвесторы активизируются, в то время как отечественные игроки сдерживаются
По данным CBRE Vietnam, иностранные инвестиции в сектор недвижимости составили 24% от общего объема прямых иностранных инвестиций (ПИИ) за последние два квартала, что свидетельствует об устойчивом интересе иностранных инвесторов. В частности, сингапурская компания CapitaLand недавно вложила сотни миллионов долларов США в подразделение Hai Dang в Vinhomes Ocean Park 3 в Хынгйене и заявила о планах расширить свой портфель во Вьетнаме на 5-7 миллиардов долларов США в ближайшие годы.
Иностранный капитал также нацелен на промышленную недвижимость. Шведский инвестор объявил о строительстве производственного предприятия стоимостью 1 миллиард долларов в провинции Жалай, объединяющего промышленное производство с логистической недвижимостью, в то время как Kinh Bac City Development Holding Corporation (KBC) объединилась с Trump Organization для строительства роскошного поля для гольфа в Хынгйене - сделка, сочетающая ценность бренда, возможности реализации и международные стандарты.
Между тем, отечественные предприятия проявляют осторожность. По данным CBRE, 60% из них еще не приступили к слияниям и поглощениям, 39% откладывают инвестиционные планы, а 21% заморозили выплаты для сохранения финансовой стабильности. Замедление темпов роста связано с ограниченным новым предложением, низким спросом и сохраняющимся финансовым давлением. Во втором квартале 2025 года в Хошимине было введено в эксплуатацию всего около 1000 квартир и 74 малоэтажных дома, что является самым низким показателем за десятилетие, несмотря на такие активные стимулы, как скидка в размере 16%, поддержка процентных ставок и пакеты мебели премиум-класса.
Крупная рыба больше не может с легкостью проглатывать мелкую рыбу
Некоторые сделки, заключенные внутри страны, все еще остаются в силе. В рамках одной из них корпорация Phat Dat передала 80% акций проекта Thuan An 1-2 иностранному инвестору с многолетним опытом, объединив местные земельные и юридические преимущества с иностранным капиталом, технологиями и стандартами развития.
По данным Cushman & Wakefield Vietnam, иностранные игроки сталкиваются с трудностями при доступе к “чистым” земельным участкам и прохождении юридических процедур - областям, где отечественные фирмы имеют явное преимущество. Это местное преимущество позволяет вьетнамским застройщикам привлекать капитал на выгодных условиях.
Аналитики отмечают, что рынок вступает в фазу фильтрации, когда слияния и поглощения становятся более избирательными и ориентированными на синергию в области финансов, бренда, технологий и возможностей доставки. Во Хюинь Туан Киет, директор, руководитель национального отдела маркетинга жилых проектов в CBRE Vietnam, отметил, что в настоящее время в этой сфере предпочтение отдается инвесторам, обладающим стратегическим видением и оперативными возможностями, что знаменует собой переход от оппортунистических к стратегическим слияниям и поглощениям.
Компания Jones Lang Lasalle (JLL) во Вьетнаме отметила переход от земельного банкинга к максимальному повышению эффективности землепользования за счет создания совместных предприятий и многоуровневого сотрудничества. Ожидается, что период 2024-2026 годов станет пиковым как по объему, так и по стоимости сделок, и успех будет зависеть как от устойчивого сотрудничества, так и от финансовой устойчивости.
Если отечественные компании смогут объединить свои знания рынка, земельные резервы и местные сети с капиталом и технологиями иностранных партнеров, слияния и поглощения могут послужить не просто выходом, но и трамплином для расширения. Рынок недвижимости в 2025 году - это уже не вопрос «есть или быть съеденным», а вопрос стратегического сотрудничества для совместного роста, подчеркивают эксперты./.
