Только за первые два квартала этого года Вьетнам продолжил демонстрировать позитивную динамику притока международного капитала: общий объём зарегистрированных прямых иностранных инвестиций (ПИИ) достиг около 34,65 млрд долларов США, увеличившись на 61% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Примечательно, что объём реализованных ПИИ составил около 13,03 млрд долларов США — это максимальный показатель за последние 5 лет для аналогичного периода.
Эксперты компании Savills отмечают, что этот поток капитала по-прежнему связан с целым рядом отраслей экономики — от производства и логистики до технологий и цифровой инфраструктуры. Изменение направлений движения капитала сопровождается изменениями в спросе на недвижимость.
Производство по-прежнему является одним из основных драйверов притока ПИИ во Вьетнам на фоне того, что международные компании продолжают диверсифицировать цепочки поставок в Азии. Это поддерживает спрос на промышленные земельные участки, готовые промышленные помещения и производственные объекты, создаваемые с учётом конкретных требований. Однако критерии выбора места размещения предприятий меняются.
По данным Savills Vietnam, помимо местоположения и затрат, компании всё больше внимания уделяют источникам электроэнергии, качеству трудовых ресурсов, логистической связанности, стандартам ESG, возможностям расширения и скорости ввода объектов в эксплуатацию. Исследование Savills показывает, что около двух третей вновь зарегистрированного производственного капитала связано с проектами, выбирающими готовые промышленные помещения вместо аренды земельных участков.
Эта тенденция свидетельствует о том, что скорость реализации проекта становится важным фактором при принятии инвестиционных решений. Для отраслей с высокими техническими требованиями наличие готового подходящего производственного помещения может помочь компаниям сократить сроки ввода проекта в эксплуатацию.
Директор по услугам в сфере промышленной недвижимости Savills Vietnam Джон Кэмпбелл считает, что конкурентное преимущество промышленной недвижимости смещается от простого размера земельного фонда к степени готовности инфраструктуры и способности отвечать эксплуатационным требованиям. По его словам, проекты с развитой инфраструктурой, хорошими эксплуатационными возможностями и способностью обслуживать отрасли с высокой добавленной стоимостью будут иметь больше преимуществ в привлечении арендаторов.
Наряду с производством логистика всё больше становится важной частью экосистемы недвижимости, обслуживающей цепочки поставок. Развитие электронной коммерции, требования к более быстрой доставке и усложнение производственных сетей повышают спрос на современные складские и логистические объекты. Компании всё больше интересуются местами, обеспечивающими связь с морскими портами, аэропортами, автомагистралями и центрами потребления.
Особенно важно, что по мере расширения транспортной инфраструктуры меняется и диапазон выбора мест размещения. Районы за пределами традиционных производственных центров получают дополнительные возможности для привлечения промышленных, логистических проектов и объектов недвижимости, обслуживающих цепочки поставок.
По словам Джона Кэмпбелла, гибкость и стратегическая доступность становятся всё более важными критериями при выборе места размещения предприятия. Это означает, что районы с хорошей инфраструктурной связанностью, возможностями доступа к цепочкам поставок и потенциалом для расширения получают дополнительные преимущества в конкуренции за новые потоки капитала.
Переход к высокотехнологичным отраслям создаёт дополнительную группу потребностей в недвижимости, отличающуюся от традиционных промышленных объектов. Электроника, полупроводники, центры обработки данных и высокотехнологичные производственные предприятия обычно предъявляют более высокие требования к источникам электроэнергии, передаче данных, технической инфраструктуре и возможностям непрерывной эксплуатации.
Центры обработки данных являются показательным примером. Согласно Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, совокупная проектная мощность действующих центров обработки данных во Вьетнаме в 2025 году достигла около 524,7 МВт и, как ожидается, к 2030 году увеличится до 950 МВт, то есть примерно на 81%.
Этот рост создаёт спрос не только на дополнительные площади. Крупным центрам обработки данных необходимы стабильное электроснабжение, телекоммуникационная связанность, высокие технические стандарты и возможность непрерывной эксплуатации. Поэтому цифровизация открывает новую категорию специализированных объектов недвижимости, требования к которым существенно отличаются от требований к обычным промышленным помещениям.
Джон Кэмпбелл считает, что развитие электронной коммерции, центров обработки данных и высокотехнологичных производств непосредственно меняет структуру спроса на промышленную недвижимость. По его словам, рынок будет всё больше дифференцироваться, поскольку эти отрасли нуждаются не только в площадях, но и в технической инфраструктуре, надёжном электроснабжении и возможности эксплуатации в соответствии с высокими стандартами.
Одновременно инфраструктура становится важным фактором поддержки этого процесса. На севере Хайфон, Бакнинь, Хынгйен, Куангнинь и прилегающие районы формируют всё более взаимосвязанную производственно-логистическую сеть. На юге Хошимин после объединения и расширения административных границ, Донгнай и районы вокруг Лонгтханя продолжают получать выгоды от масштабных инфраструктурных проектов.
Директор офиса Savills в Ханое Мэтью Пауэлл считает, что развитие инфраструктуры одновременно создаёт дополнительные возможности для расширения предложения на рынке недвижимости и расширяет географические рамки инвестиционной деятельности. «Сегодня Вьетнам уже располагает инфраструктурной базой, благодаря чему открываются обширные территории, а также обеспечивается соединение различных провинций и городов за счёт эффективного использования всех этих инфраструктурных инвестиций», — пояснил Мэтью Пауэлл.
По мнению экспертов Savills, по мере дальнейшего расширения международных потоков капитала компании и инвесторы обращают внимание не только на размер или местоположение объектов. Возможности эксплуатации, качество инфраструктуры, связанность и потенциал расширения становятся всё более важными факторами.
Наряду с традиционными видами недвижимости рынок демонстрирует появление специализированных объектов, таких как центры обработки данных, холодильные склады и объекты, обслуживающие отрасли с высокими техническими требованиями. На инвестиционном рынке к таким активам можно подходить через различные структуры — от портфелей активов и доходных активов до моделей продажи с последующей обратной арендой, при этом они отличаются по масштабу, денежным потокам и способам эксплуатации.
Разнообразие видов активов отражает более масштабное изменение рынка. По мере того как потоки ПИИ всё теснее связываются с высокотехнологичным производством, логистикой и цифровой инфраструктурой, спрос на недвижимость смещается от простого расширения площадей к более высоким требованиям к качеству, эксплуатационным возможностям и степени специализации.
Это может стать новым пространством возможностей для рынка недвижимости Вьетнама в привлечении международного капитала, одновременно выдвигая требования к развитию инфраструктуры и предложения, соответствующих потребностям каждой отраслевой группы./.
ВИА
