В продолжение программы Внеочередной первой сессии утром 22 августа Национальное собрание (НС) обсудило на пленарном заседании основные направления политики по внесению изменений в Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
Защита покупателей недвижимости, строительство которой не завершено
Изучив проект Закона, депутат Нгуен Тхи Вьет Нга (Хайфон) заявила о необходимости установить единый минимальный стандарт защиты покупателей недвижимости, строительство которой не завершено, в Законе о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Законе о жилье, а также обеспечить контроль за движением денежных средств еще до того, как объект получит право на продажу.
По словам депутата, статья 20 проекта Закона позволяет покупателю выплатить до 70% стоимости договора до получения объекта и до 95% до выдачи свидетельства о праве собственности, при этом последние 5% удерживаются на обеспечительном счете либо обеспечиваются иным способом. Одновременно проект предусматривает банковскую гарантию в отношении жилья, строительство которого не завершено. Однако при сопоставлении с проектом Закона о жилье выявляются несогласованности. Согласно проекту Закона о жилье, застройщик социального жилья при его продаже или продаже с последующей арендой не обязан предоставлять гарантию в отношении жилья, строительство которого не завершено. Аналогичное освобождение предусмотрено и для коммерческого жилья, продаваемого в рамках проекта арендного жилья.
Нгуен Тхи Вьет Нга предложила установить единый принцип: любое освобождение от требования о предоставлении гарантии допустимо только при наличии альтернативного механизма защиты с сопоставимой эффективностью, например отдельного счета проекта, контроля за выделением средств в соответствии с ходом строительства, гарантии завершения объекта либо механизма приоритетного возврата денежных средств покупателям.
Одновременно депутат предложила закрыть пробел, связанный с получением денег от клиентов до того, как недвижимость получит право на продажу. Пункт 5 статьи 18 проекта Закона предусматривает, что застройщик вправе получать задаток в размере не более 5% и только после того, как недвижимость будет соответствовать условиям для введения в оборот. По мнению депутата, это положение необходимо, однако оно контролирует лишь сделки, называемые «задатком». На практике до момента получения объектом права на продажу застройщик либо уполномоченная организация могут принимать деньги под различными названиями — регистрационный талон, резервирование, приоритетная регистрация, соглашение о сотрудничестве и т. д., — хотя по существу речь идет о внесении клиентом денег для закрепления преимущественного права на покупку конкретного объекта недвижимости.
Депутат подчеркнула, что Закон должен регулировать сделку исходя из ее сути, а не названия договора. До того как недвижимость получит право на продажу, застройщик не должен непосредственно либо через другие организации или физических лиц принимать деньги для резервирования объекта, установления преимущественного права или обеспечения заключения договора купли-продажи. После того как объект получит право на продажу, любые денежные суммы, имеющие по своей сути характер задатка, независимо от их названия должны подпадать под установленные Законом ограничения.
Проблему защиты законных прав и интересов покупателей и лиц, приобретающих жилье с последующей арендой, также затронул депутат Нгуен Кхань Ву (Куангчи). Он отметил, что статья 26 действующего Закона предоставляет покупателю право самостоятельно выбирать, пользоваться ли банковской гарантией, а также обязывает застройщика получать деньги только после того, как клиент получит гарантийное письмо банка.
Однако пункт 3 статьи 20 проекта Закона сохраняет лишь требование о том, чтобы банк согласился предоставить гарантию до продажи, исключая два упомянутых механизма защиты. Это фактически лишает клиента права выбора и создает лазейку, позволяющую застройщику получать деньги до выдачи гарантийного письма. Для максимальной защиты законных интересов покупателей депутат предложил разработчикам проекта рассмотреть возможность восстановления обоих положений действующего Закона.
Что касается срока подачи документов для выдачи свидетельства клиенту, депутат отметил, что согласно пункту 3 статьи 17 действующего Закона в течение 50 дней с момента передачи жилья либо с момента полной оплаты клиентом застройщик обязан подать документы на выдачу свидетельства. Хотя пункт 4 статьи 13 проекта Закона по-прежнему закрепляет эту обязанность, 50-дневный срок из него исключен. По мнению депутата, отсутствие конкретного срока лишит правовых оснований для установления и пресечения случаев несвоевременного исполнения обязательств застройщиком. Между тем это является одной из проблем, на которую неоднократно указывали избиратели, однако которая на практике до сих пор не решена окончательно. В связи с этим депутат предложил сохранить 50-дневный срок либо установить определенный срок, согласующийся с другими отраслевыми законами, а также предусмотреть строгие санкции за нарушение застройщиком этой обязанности.
Пресечение манипулирования ценами на недвижимость
Говоря об инструментах регулирования и контроля рынка недвижимости, депутат Нгуен Кхань Ву отметил: действующий Закон предусматривает 8 групп запрещенных действий, тогда как в проекте Закона их число сокращено до 6. В частности, из проекта исключены выдача и использование свидетельств о профессиональной деятельности брокеров с нарушением установленных правил, а также взимание, управление и использование сборов и платежей с нарушением законодательства. Все эти нарушения на практике имеют достаточно сложный характер. Поэтому восстановление двух указанных групп действий совершенно необходимо для создания достаточной правовой основы для рассмотрения нарушений.
Особое внимание депутат уделил тому, что в проекте Закона пока отсутствуют конкретные положения, направленные на предотвращение манипулирования и искусственного завышения цен на недвижимость — проблемы, которая в последнее время серьезно дестабилизирует рынок. В связи с этим депутат предложил дополнить перечень запрещенных действий, включив в него предоставление недостоверной информации о проектах, планировке и ценах, а также сговор и создание фиктивных сделок с целью завышения цен или создания искусственного дефицита на рынке. Такое дополнение позволит создать достаточно эффективный правовой инструмент для полного пресечения манипулирования ценами на рынке.
Отметив, что цены на недвижимость, спекуляция и манипулирование рынком являются вопросами, вызывающими особое внимание депутатов Национального собрания, депутат Чинь Суан Ан (Донгнай) заявил о необходимости четко разграничивать инвестиции, спекуляцию и манипулирование рынком: инвестиции следует поощрять, спекуляцию — ограничивать, а манипулирование — строго пресекать.
По словам депутата, инвестиции в недвижимость являются нормальной и необходимой деятельностью рынка. Нельзя считать нарушением, требующим запрета, сам факт покупки человеком недвижимости в расчете на рост ее стоимости. Однако спекуляция становится проблемой, когда накопление объектов недвижимости с последующей перепродажей, использование чрезмерного финансового рычага искажают спрос и предложение, выводят цены на недвижимость за пределы платежеспособного спроса и реальных потребностей. В таких случаях необходимо принимать меры.
Манипулирование рынком недвижимости особенно опасно, поскольку создает ложные сигналы о спросе, предложении или ценах, предусматривает цепочки сделок для формирования определенного уровня цен, сговор при купле-продаже с целью повышения цен, создание искусственного дефицита, использование брокеров либо недостоверной информации о планировке и проектах для создания «волны» спроса на недвижимость и последующего получения прибыли.
Признавая, что проект Закона уже содержит ряд инструментов для решения этой проблемы, депутат Чинь Суан Ан отметил, что в нем по-прежнему отсутствует «звено»: необходимо четко определить действия, являющиеся манипулированием рынком недвижимости, и создать механизм противодействия им. Поэтому депутат предложил включить в статью 6 проекта Закона перечень запрещенных действий и поручить Правительству установить критерии их выявления на основе конкретных действий, таких как создание фиктивных сделок, искусственного спроса и предложения, сговор с целью повышения цен, распространение недостоверной информации и т. д./.
ВИА
