Поток ПИИ отдаёт приоритет зелёным стандартам
Согласно плану на период 2026–2029 годов, в регионе планируется дополнительно ввести около 5 050 га промышленной земли, почти 1 млн кв. м готовых производственных помещений (RBF) и более 656 000 кв. м готовых складских помещений (RBW). Только в 2026 году предложение RBF, по оценкам, увеличится более чем на 643 000 кв. м, что создаст возможности для расширения производства в сферах электроники, полупроводников и высоких технологий.
Параллельно реализация проекта международного аэропорта Зябинь, расширение скоростной автомагистрали Север – Юг и ориентация на развитие зон свободной торговли (ЗСТ), связанных с системой глубоководных портов, как ожидается, позволят заново позиционировать север Вьетнама как зелёный производственно-логистический центр региона.
Нгуен Фыок Тхуан, директор по аренде компании Cushman & Wakefield Vietnam, отметил, что предприятия с ПИИ становятся более осторожными и избирательными при принятии решений. Помимо стоимости аренды инвесторы всё чаще отдают предпочтение провинциям, обладающим возможностями долгосрочного расширения, развитой инфраструктурой и чёткой правовой базой. На новом этапе развития готовность инфраструктуры и прозрачность инвестиционной среды становятся не менее важными, чем наличие земельных ресурсов.
Примечательно, что стандарты ESG (экология, социальная ответственность и корпоративное управление), а также требования по сокращению выбросов в цепочках поставок становятся обязательным условием для многих транснациональных корпораций. Это вынуждает инвесторов индустриальных парков модернизировать модели развития в экологическом направлении, внедрять возобновляемые источники энергии, оптимизировать использование воды и усиливать интеллектуальное управление эксплуатацией, — отметил Нгуен Фыок Тхуан.
Разделяя эту точку зрения, генеральный директор Cushman & Wakefield Vietnam Чанг Буй считает, что период 2026–2028 годов станет временем серьёзного отбора среди индустриальных парков. Проекты, отвечающие зелёным стандартам, имеющие продуманное планирование и эффективную логистическую связность, смогут привлечь качественные потоки ПИИ. Напротив, индустриальные парки, развивающиеся по традиционной модели и не имеющие устойчивой стратегии, столкнутся с более высокой конкуренцией.
Эксперты также отмечают, что прогноз на 2026 год основывается на прочной базе роста, достигнутого в 2025 году. Согласно отчёту Marketbeat за IV квартал 2025 года компании Cushman & Wakefield, общий объём предложения земель индустриальных парков на севере Вьетнама достиг почти 23 990 га, увеличившись на 42,8% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Средняя арендная ставка составила 135 долларов США за кв. м за весь срок аренды, увеличившись на 3,8% в годовом выражении.
Несмотря на быстрый рост предложения, уровень заполняемости по всему региону остаётся на уровне 65,74%. В Ханое он достигает 100% из-за дефицита земельных ресурсов, в провинции Бакнинь — 74,1%, тогда как Куангнинь и Футхо всё ещё обладают значительным потенциалом для размещения крупных проектов.
В сегменте готовых производственных помещений чистое поглощение в IV квартале 2025 года составило почти 189 747 кв. м, увеличившись почти на 48% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, что подняло уровень заполняемости до 86%. Арендная ставка сохраняется на уровне 5 долларов США за кв. м в месяц.
В сегменте готовых складских помещений уровень заполняемости превысил 83%, значительно увеличившись по сравнению с 65% за аналогичный период 2024 года. Арендная ставка достигла 4,9 доллара США за кв. м в месяц, увеличившись на 6,5% в годовом выражении, что отражает растущий спрос на оптимизацию цепочек поставок и хранение товаров.
Формирование зелёного производственного пояса
Перемещение инвестиций из ключевых индустриальных центров в соседние провинции, такие как Хынгйен, Ниньбинь, Хайфон и Футхо, формирует тесно связанный производственно-логистический пояс на севере Вьетнама. Вместо чрезмерной концентрации в нескольких традиционных «индустриальных столицах» новые инвестиционные потоки всё чаще распределяются по кластерному принципу, формируя интегрированную производственную экосистему — от производства комплектующих и сборки до складской логистики и экспорта.
Хайфон и Бакнинь продолжают играть роль ключевых центров благодаря преимуществам глубоководных морских портов, развитой экосистеме предприятий в сфере электроники и высоких технологий, а также крупной сети готовых производственных помещений и складов. Здесь сосредоточено множество транснациональных корпораций, работающих в области электронных компонентов, точной механики и технологического оборудования.
В то же время такие провинции, как Ниньбинь, Хынгйен и Футхо, становятся стратегическим резервом промышленных земель, готовым удовлетворить потребности расширения производства в ближайшие 5–10 лет, особенно для проектов, требующих больших площадей и более конкурентных арендных ставок.
Такое распределение не только помогает оптимизировать затраты, но и снижает нагрузку на инфраструктуру традиционных индустриальных центров. Предприятия могут размещать основные производственные мощности в Бакнине или Хайфоне, а логистические центры или вспомогательные заводы — в соседних провинциях, формируя гибкую операционную сеть в радиусе 50–100 км. По мере завершения строительства межрегиональных автомагистралей, морских портов и аэропортов модель «несколько точек — одна цепочка поставок» позволит сократить время перевозок и снизить логистические расходы.
Отличительной особенностью нового пояса является ориентация на зелёное развитие уже на этапе планирования. Многие индустриальные парки нового поколения проектируются по экологической модели, интегрируя системы солнечных панелей на крышах, использование экологичных строительных материалов и технологии интеллектуального управления энергопотреблением. Централизованные системы очистки сточных вод, повторное использование воды и контроль выбросов парниковых газов постепенно становятся стандартом, а не добровольной практикой.
В сегменте готовых производственных помещений и складов инвесторы также повышают технические стандарты, чтобы соответствовать требованиям транснациональных корпораций. Высокие потолки, большая нагрузка на пол, системы пожарной безопасности международного уровня и сертификаты зелёного строительства позволяют предприятиям легко интегрировать автоматизированные производственные линии, роботизацию и цифровые системы управления. Это особенно важно в условиях, когда отрасли полупроводников, электронных компонентов и высоких технологий требуют стабильной производственной среды, энергоэффективности и прозрачности в вопросах выбросов.
По мнению экспертов, формирование зелёного производственного пояса означает не только расширение промышленного пространства, но и создание долгосрочного конкурентного преимущества для северного Вьетнама. По мере ужесточения стандартов ESG и требований новых соглашений о свободной торговле предприятия с ПИИ будут отдавать приоритет тем площадкам, которые одновременно отвечают трём условиям: удобная транспортная инфраструктура, достаточные земельные ресурсы для расширения и приверженность устойчивому развитию.
На фоне продолжающейся реструктуризации глобальных цепочек поставок зелёный производственный пояс на севере Вьетнама, как ожидается, станет важным звеном в региональной производственной сети. При сохранении темпов развития инфраструктуры и согласованности политики этот регион может трансформироваться из центра аутсорсингового производства в центр высокотехнологичного производства, соответствующий стандартам устойчивого развития в предстоящем десятилетии./.
