Несмотря на значительное оживление на рынке жилья Ханоя за последний год, растущий дисбаланс между спросом и предложением становится все более очевидным, поскольку доступное жилье практически исчезло, а цены продолжают расти за пределами досягаемости большинства городских жителей, особенно молодежи.
Согласно данным Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), предложение квартир в Ханое резко сократилось в период с 2018 по 2023 год, сократившись с более чем 20 000 единиц в 2018 году до всего лишь около 10 000 единиц в 2023 году.
Это сокращение сопровождалось почти полным исчезновением сегмента доступного жилья по цене ниже 25 миллионов донгов (960 долларов США) за квадратный метр, который составлял 35% от общего объема предложения в 2019 году, но в 2023 году не было введено в эксплуатацию новых объектов.
В 2024 году предложение начало восстанавливаться: на рынок было выведено около 30 000 новых квартир, что является самым высоким показателем за последние пять лет. В первой половине 2025 года было введено в эксплуатацию более 10 000 дополнительных единиц жилья.
Тем не менее, сохраняется значительное несоответствие между ценами и фактическим спросом. Компания VARS отметила, что 60% квартир, введенных в эксплуатацию в первой половине 2025 года, стоили более 80 миллионов донгов за квадратный метр. Начиная с третьего квартала 2024 года, не было зарегистрировано ни одного нового строительства по ценам ниже 60 миллионов донгов за квадратный метр.
Даже в пригородных районах Ханоя стартовые цены сейчас начинаются от 55 миллионов донгов за квадратный метр.
“В целом, предложение недорогих коммерческих квартир в Ханое становится все более дефицитным, и даже сегмент среднего ценового сегмента сокращается и может исчезнуть в ближайшем будущем”, - предупредил председатель правления VARS Нгуен Ван Динь.
Он подчеркнул, что даже элитные квартиры по цене ниже 60 миллионов донгов за квадратный метр становятся редкостью, что делает домовладение еще более недоступным для людей со средним уровнем дохода.
Во втором квартале 2025 года Ханой продолжил лидировать в стране по росту цен на квартиры: средняя цена продажи достигла 75,5 млн донгов за квадратный метр, что на 7,7% больше по сравнению с предыдущим кварталом и почти на 90% больше, чем в 2019 году (самый резкий рост произошел за последние 1-2 года).
Девелоперы постоянно представляют новые проекты по более высоким ценам и корректируют цены на непроданный инвентарь, что еще больше повышает цены на вторичном рынке.
Однако ликвидность вторичного рынка остается низкой. Сделки в основном заключаются в завершенных проектах в мегаполисах или роскошных квартирах в центральных районах по цене около 50 миллионов донгов за квадратный метр. При нынешнем уровне цен покупатели с доходом не только с низким, но и с доходом выше среднего сталкиваются с трудностями при приобретении жилья.
Чан Ван Бинь, генеральный секретарь VARS, сказал: “Многие молодые люди, даже те, кто зарабатывает 40-50 миллионов донгов в месяц, не решаются приобретать недвижимость без финансовой поддержки своих семей. Давление крупных выплат по ипотечным кредитам, особенно когда плавающие процентные ставки резко растут после первоначального стимулирования, отпугивает многих”.
Чан Ван Бинь добавил, что современная молодежь все больше отдает предпочтение опыту и гибким расходам, а не долгосрочным долгам просто для того, чтобы иметь небольшую квартиру. Такое мышление может привести некоторых к финансовой дезориентации и образу жизни "живи сегодняшним днем", тратя деньги на предметы роскоши или краткосрочные удовольствия, вместо того чтобы откладывать деньги на дом, - тенденция, которая уже наблюдается в Республике Корея.
"Другие могут предпочесть "залечь на дно", полностью отказавшись от домовладения и потеряв мотивацию к борьбе, подобно тому, что происходит в Китае.
В краткосрочной перспективе VARS прогнозирует, что цены на квартиры в Ханое продолжат расти из-за высоких затрат на вводимые ресурсы и высоких ожиданий инвесторов в отношении прибыли. Многие инвесторы испытывают незначительное финансовое давление и не имеют стимулов для снижения цен. Напротив, ожидания получения прибыли растут на фоне низких процентных ставок, большого количества дешевого капитала и ускоренной государственной инвестиционной политики./.
