Важно отметить, что ПИИ в недвижимость не существуют сами по себе. За этим потоком капитала стоит расширение производства, торговли и инфраструктуры — сфер, непосредственно формирующих спрос на производственные площади, склады, логистические мощности, офисы и жильё для работников.
Больше возможностей для рынка недвижимости
По данным Статистического управления (Министерство финансов), к концу августа Вьетнам привлёк 40,63 млрд долларов США зарегистрированного иностранного капитала, что на 55,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В том числе объём новых зарегистрированных инвестиций достиг 21,72 млрд долларов США, увеличившись на 96,8%, а дополнительные зарегистрированные инвестиции составили 12,21 млрд долларов США, увеличившись на 14,7%.
На недвижимость пришлось 5,32 млрд долларов США, или 15,7% общего объёма новых и дополнительных зарегистрированных инвестиций, что обеспечило ей второе место после обрабатывающей и перерабатывающей промышленности. На эту производственную отрасль пришлось 20,18 млрд долларов США, или 59,5%.
За восемь месяцев объём освоенных инвестиций ПИИ составил 17,25 млрд долларов США, увеличившись на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигнув максимального уровня за тот же период последних пяти лет. В самой отрасли недвижимости объём освоенных инвестиций составил 1,29 млрд долларов США, или 7,5% общего объёма освоенных ПИИ.
Вместе с тем структура ПИИ формирует заметный дополнительный спрос на промышленную недвижимость. За восемь месяцев только на обрабатывающую и перерабатывающую промышленность пришлось 20,18 млрд долларов США новых и дополнительных зарегистрированных инвестиций. Новые производственные проекты влекут за собой спрос на земельные участки в промышленных парках, готовые производственные помещения, складские и логистические объекты, логистические центры, офисы, а также жильё для специалистов, инженеров и работников.
Именно поэтому, по прогнозам, промышленная недвижимость и логистика продолжат получать непосредственную выгоду от перестройки цепочек поставок. Эксперты компании Savills Vietnam отмечают, что промышленная недвижимость по-прежнему является одним из наиболее перспективных сегментов рынка Вьетнама благодаря росту производства, притоку иностранного капитала и диверсификации цепочек поставок. Спрос всё больше смещается в сторону современных логистических объектов и промышленных парков с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
По словам Сы Нгок Кхыонга, старшего директора инвестиционного подразделения Savills Vietnam, инфраструктура станет одним из основных факторов, определяющих новый цикл развития рынка недвижимости. Крупные транспортные проекты улучшают межрегиональную связанность и способствуют формированию новых центров роста вдоль экономических коридоров.
Это становится особенно очевидным, если рассматривать приток ПИИ одновременно с расширением инфраструктуры. Когда новый завод начинает работу, потребность возникает не только в производственных площадях. Вокруг него формируется целая экосистема, включающая складские помещения, транспортные услуги, сферу обслуживания, торговлю, объекты размещения и жильё.
Поэтому, отмечают эксперты, влияние ПИИ на рынок недвижимости может сохраняться в течение многих лет после получения проектом инвестиционной лицензии.
Рынок всё больше дифференцируется по качеству проектов
Резкий рост притока иностранного капитала не означает, что все сегменты рынка недвижимости получают одинаковую выгоду. По оценке Savills, в 2026 году рынок недвижимости Вьетнама вступает в фазу более избирательного роста.
По мнению Зянг Хюинь, директора по исследованиям и консалтингу Savills в Хошимине, рынок входит не в равномерный цикл восстановления, а в период, когда различия между сегментами, локациями и качеством активов становятся всё более заметными. Инвесторы уделяют больше внимания фундаментальным показателям, эффективности эксплуатации и долгосрочной стоимости объектов.
Для промышленной недвижимости это может означать, что конкурентное преимущество будет постепенно смещаться от размера земельного фонда к способности объектов отвечать требованиям отраслей с более высокими стандартами.
Электронная коммерция, центры обработки данных и высокотехнологичное производство становятся новыми драйверами промышленной недвижимости. Эти отрасли предъявляют более высокие требования к электроснабжению, технической инфраструктуре, подключению к сетям передачи данных, эксплуатационным возможностям и потенциалу расширения.
Поэтому промышленные парки, расположенные вблизи автомагистралей, морских портов, аэропортов и крупных производственных центров, могут продолжить привлекать внимание инвесторов. Напротив, проектам с недостаточно развитой транспортной инфраструктурой или затягивающимся оформлением правовых процедур будет сложнее непосредственно воспользоваться новой волной ПИИ.
Ещё одно изменение может произойти на рынке жилья. Рост числа крупных проектов с иностранными инвестициями, как правило, создаёт дополнительный спрос на жильё для специалистов, инженеров и работников в промышленных центрах. Это расширяет рынок — от арендных квартир и доступного жилья до интегрированных городских комплексов с развитой инфраструктурой и услугами вокруг промышленных парков.
Однако влияние этого фактора будет различаться по регионам. Там, где концентрируются производственные инвестиции, там же, как правило, формируется и сопутствующий спрос на недвижимость. Поэтому транспортная связанность и темпы расширения промышленных центров будут и впредь определять степень распространения эффекта от ПИИ на рынок жилья.
В крупных городах иностранный капитал, напротив, может оказывать иное воздействие, концентрируясь на офисной недвижимости, объектах розничной торговли, гостиницах, сервисных апартаментах и других активах, способных генерировать стабильный денежный поток.
Savills отмечает, что капитал всё чаще направляется в объекты, которые отличаются удачным расположением, высоким качеством, способностью обеспечивать стабильный доход и потенциалом долгосрочного роста. Поэтому рынок сделок M&A в сфере недвижимости может продолжить активно развиваться, но станет более избирательным, а не будет равномерно охватывать все сегменты.
При объёме зарегистрированных ПИИ в недвижимость в размере 5,32 млрд долларов США всего за восемь месяцев и 20,18 млрд долларов США, направленных в обрабатывающую и перерабатывающую промышленность, рынок получает одновременно два источника импульса: прямые инвестиции в недвижимые активы и спрос на недвижимость, возникающий вследствие расширения производственной деятельности.
В последние месяцы года, если темпы освоения инвестиций сохранятся, влияние ПИИ может стать более заметным на рынках промышленной недвижимости, логистики и жилья вокруг производственных центров. Однако масштаб этого эффекта будет зависеть от способности реализовывать проекты, качества инфраструктуры и темпов завершения правовых процедур.
Это также свидетельствует о новой особенности рынка недвижимости: иностранный капитал не только увеличивает объём финансовых ресурсов, доступных рынку, но и меняет структуру спроса на недвижимость. От земельных участков в промышленных парках и готовых производственных помещений до логистических объектов, центров обработки данных и жилья для работников — спрос всё теснее связан со способностью объектов обслуживать реальную экономическую деятельность.
Если эта тенденция сохранится, следующий цикл развития рынка недвижимости может определяться не столько ожиданиями роста цен, сколько способностью объектов быть непосредственно связанными с расширяющимися во Вьетнаме потоками производственного, торгового и инфраструктурного капитала./.
ВИА
