Об этом заявил председатель Ассоциации недвижимости Хошимина Ле Хоанг Тяу, комментируя необходимость скорейшего практического внедрения положений Резолюции № 21-NQ/TW.
По словам Ле Хоанг Тяу, Резолюция № 21-NQ/TW, принятая 28 июля 2026 года на 3-м пленуме ЦК КПВ XIV созыва и посвящённая подходам и основным направлениям внесения изменений в Закон о земле и связанные с ним законодательные акты, носит стратегический характер и служит политической основой для пересмотра Закона о земле 2024 года и других связанных законов, включая Закон о жилье 2023 года. Их обновление окажет глубокое и всестороннее влияние на развитие жилищного строительства и рынка недвижимости. Кроме того, всестороннее понимание взглядов, целей, задач и решений, изложенных в Резолюции № 21-NQ/TW, будет способствовать укреплению доверия граждан, а также позволит инвесторам и предприятиям лучше понять и поддержать крупные инициативы Партии и государства, активно участвуя в их реализации.
Анализируя отдельные положения, касающиеся земельных отношений, Ле Хоанг Тяу отметил, что наряду с курсом на предоставление земельных участков и их аренду преимущественно через аукционы по продаже прав землепользования и конкурсный отбор проектов с использованием земель государственного фонда, Резолюция № 21-NQ/TW также требует обеспечить принцип равного доступа к земельным ресурсам для государственного и частного секторов. Кроме того, документ предусматривает случаи, когда инвесторы могут самостоятельно договариваться о приобретении прав землепользования. Это создаёт политическую основу для включения в новую редакцию Закона о земле положений Резолюции Национального собрания № 171/2024/QH15 о пилотной реализации проектов коммерческого жилья на основе соглашений о приобретении прав землепользования либо при наличии уже имеющихся прав на земли жилищного назначения и иные категории земель, включая земли, не относящиеся к жилищному фонду. Такой подход позволит сформировать более благоприятный механизм создания земельного фонда для реализации проектов коммерческого жилья.
Закрепление положений Резолюции № 21-NQ/TW в новой редакции Закона о жилье позволит отказаться от механизма государственного патернализма и предоставить собственникам квартир в многоквартирных домах право самостоятельно выполнять финансовые обязательства по строительству новых домов после окончания нормативного срока эксплуатации зданий, одновременно чётко определив их ответственность и обязанности. Это позволит устранить существующие недостатки действующего законодательства.
По данным Министерства строительства, в стране насчитывается около 2 500 старых многоквартирных домов и жилых комплексов, построенных до 1994 года, общей площадью около 3 млн кв. м, большинство из которых расположено в Ханое и Хошимине. Из них около 196 зданий находятся в аварийном состоянии (категория D) и представляют опасность для жителей. Если учитывать также многоквартирные дома, построенные после 1994 года, но уже пришедшие в неудовлетворительное техническое состояние, их количество окажется значительно больше. Однако темпы реконструкции и строительства новых многоквартирных домов остаются крайне низкими. Так, только в бывшем Хошимине насчитывается 474 старых жилых комплекса, включающих 573 корпуса, построенных до 1975 года. Среди них 16 комплексов относятся к категории D, при этом к настоящему времени снесены лишь семь, а жители ещё девяти находятся в процессе переселения.
По словам Ле Хоанг Тяу, Закон о жилье 2005 года впервые установил обязанность покупателей квартир в многоквартирных домах уплачивать взнос на капитальный ремонт в размере 2 % стоимости договора. Данная норма применяется с 1 июля 2006 года. Однако, по расчётам Министерства строительства, этих средств хватает примерно на 20 лет эксплуатации здания. В то же время для всех многоквартирных домов и многоэтажных жилых зданий, построенных до 1 июля 2006 года, подобный фонд капитального ремонта вообще не формировался.
В соответствии с пунктом 3 статьи 155 Закона о жилье 2023 года, после исчерпания средств фонда капитального ремонта собственники квартир обязаны вносить дополнительные взносы. Пункт 1 статьи 62 того же закона предусматривает, что предприятия, работающие в сфере недвижимости, могут инвестировать собственные средства или участвовать в совместном финансировании с собственниками квартир для сноса и строительства новых многоквартирных домов.
«Именно эти правовые и практические предпосылки нашли отражение в Резолюции № 21-NQ/TW, которая предусматривает предоставление владельцам квартир права самостоятельно исполнять финансовые обязательства, связанные со строительством нового многоквартирного дома после окончания нормативного срока эксплуатации существующего. Такой подход позволит отказаться от государственного патернализма и одновременно закрепить за собственниками ответственность за реконструкцию и строительство нового жилья», – подчеркнул Ле Хоанг Тяу.
Комментируя вопрос срока эксплуатации многоквартирных домов, представитель Ассоциации недвижимости Хошимина отметил, что Резолюция № 21-NQ/TW предусматривает предоставление земельных участков под строительство коммерческого жилья для продажи, прежде всего многоквартирных домов, в долгосрочное пользование. При этом для новых многоквартирных домов предлагается установить срок эксплуатации квартир в соответствии с нормативным сроком службы здания. Одновременно предусматриваются льготные механизмы предоставления и аренды земельных участков для стимулирования участия частного сектора в развитии рынка доступного арендного жилья, а также специальные механизмы для окончательного, открытого и прозрачного урегулирования проблем затянувшихся незавершённых проектов./.
