Резолюция № 21-NQ/TW об основных направлениях внесения изменений в Закон о земле и связанное с ним законодательство предусматривает реформирование системы оценки стоимости земли на основе данных и научных методов, а также интеграцию земельных данных с базами данных налоговых, банковских и нотариальных органов и систем планирования. По мнению экспертов, закрепление этих принципов в нормативной и институциональной базе позволит постепенно сократить спекулятивные операции, повысить прозрачность рынка и ориентировать его на реальную ценность использования земли.
Оценка стоимости земли должна основываться на надёжных данных
По словам До Тхи Тху Зянг, национального директора отдела оценки и консалтинга Savills Vietnam, недостатки в оценке стоимости земли и финансовых механизмах, связанных с землёй, являются одними из главных препятствий для реализации земельного законодательства.
В ряде случаев цены на землю по-прежнему определяются без достаточных и прозрачных данных, что может приводить к расхождениям между фактической стоимостью и рыночными ценами, одновременно усиливая финансовую нагрузку на инвесторов.
До Тхи Тху Зянг отметила необходимость чётко разграничить функции центральных и местных органов власти. Центральный уровень должен устанавливать рамки, принципы, методики и механизмы надзора, а местные органы власти – определять цены на землю с учётом местных условий и фактических данных.
Профессор Данг Хунг Во также подчеркнул, что формирование полноценной базы земельных данных обеспечит важный переход от управления на основе документов к управлению на основе данных.
По его словам, в изменённом Законе о земле необходимо институционализировать новые ориентиры Резолюции № 21-NQ/TW и одновременно устранить многолетние практические проблемы, чтобы земля стала реальным ресурсом социально-экономического развития.
Это особенно важно для оценки стоимости земли. Резолюция предусматривает создание централизованной, единой, современной и многоцелевой национальной земельной информационной системы, связанной с данными в области планирования, налогообложения, нотариата, банковской деятельности и недвижимости. Предполагается, что решения по вопросам планирования, предоставления и изъятия земли, изменения целей землепользования и определения цен на землю будут регистрироваться, публиковаться и сопровождаться предупреждениями о рисках.
Профессор, доктор наук Хоанг Ван Кыонг отметил, что задача заключается не только в оцифровке земельной документации, но и в стандартизации и верификации данных. По его словам, простого перевода информации с бумажных носителей в электронный формат недостаточно. Для обеспечения современного управления земельными ресурсами данные также должны быть точными, согласованными и пригодными для использования. Без надёжных исходных данных даже передовые методы оценки могут не отражать стоимость активов с достаточной точностью.
Финансовая политика в области земельных ресурсов также должна обеспечивать баланс интересов Государства, землепользователей и инвесторов. Правильно разработанные финансовые и налоговые инструменты способны препятствовать неиспользованию земель и задержкам с их освоением, одновременно стимулируя более эффективное использование земельных ресурсов.
Сдерживание спекуляций и повышение ценности использования земли
Рассматривая вопрос с точки зрения рынка недвижимости, До Тхи Тху Зянг отметила, что ориентиры Резолюции № 21-NQ/TW могут сделать рынок более прозрачным и эффективным, при этом стоимость недвижимости будет всё теснее связана с реальным потенциалом её освоения и использования.
Особого внимания заслуживают три меры: ограничение разделения земли на участки и их продажи без застройки в крупных городах; повышение расходов на содержание неиспользуемой земли; повышение прозрачности цен и сделок посредством взаимосвязанных баз данных о земле, планировании, налогообложении, банковской деятельности, нотариате и недвижимости.
По словам До Тхи Тху Зянг, это не означает полного исчезновения практики разделения земли на участки и их продажи без застройки или приобретения земли в расчёте на рост цен. Однако масштабы такой деятельности могут сократиться по мере увеличения расходов на содержание земли и повышения прозрачности рыночной информации.
Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимина Ле Хоанг Тяу отметил, что на протяжении многих лет механизмы оценки стоимости земли были вынуждены «догонять» рыночные цены. Резолюция № 21-NQ/TW знаменует изменение подхода, подчёркивая, что Государство должно определять цены на землю на основе данных, научных методов и надёжного надзора.
Такой подход может повлиять на весь рынок недвижимости, поскольку стоимость земли является одним из ключевых компонентов цены жилья. Более прозрачные данные и объективные механизмы оценки, точнее отражающие реальную ситуацию, создадут прочную основу для формирования обоснованных цен и снижения искажений, вызванных неполнотой информации.
Резолюция также предусматривает финансовую и налоговую политику, при которой содержание неиспользуемой земли обходится дороже, чем спекулятивные операции с ней. Предлагается повысить налоги на заброшенные или недостаточно используемые земельные участки и изучить механизмы регулирования прироста стоимости земли.
По мнению экспертов, это может стать важным изменением в регулировании рынка. Вместо применения исключительно административных мер финансовые инструменты позволят возложить дополнительные расходы на тех, кто владеет землёй, не вводя её в эффективное использование.
По мере роста расходов на содержание земли и повышения прозрачности данных о планировании, сделках и ценах стимулы приобретать землю исключительно в ожидании её подорожания могут ослабнуть. В то же время преимущество получат те, кто способен реализовывать проекты, создавать продукцию и формировать денежные потоки.
При эффективной реализации единая база земельных данных, прозрачные механизмы оценки и политика противодействия спекуляциям могут заложить основу для формирования более профессионального рынка недвижимости./.
