Рынок недвижимости по-прежнему сталкивается со многими препятствиями
Заместитель министра строительства Нгуен Ван Шинь сообщил, что в настоящее время по всей стране реализуется 2 221 проект коммерческого жилья, участков под застройку и туристической недвижимости с общим объёмом инвестиций около 6,87 квадриллиона донгов. Из них 1 850 проектов находятся на стадии строительства, предусматривая создание 775 992 квартир, участков и земельных наделов; 76 проектов завершены, в их рамках построено 29 455 квартир и участков.
Цены на квартиры в многоквартирных домах и земельные участки на вторичном рынке имеют тенденцию к снижению по сравнению со II кварталом 2026 года, однако в крупных городах по-прежнему остаются высокими. Растут расходы на строительство и стоимость капитала, ликвидность рынка остаётся низкой. Объём кредитной задолженности в сфере бизнеса с недвижимостью составляет около 2,594 квадриллиона донгов, увеличившись на 1,7% по сравнению с 31 июля 2026 года. В III квартале по состоянию на 18 сентября компании сектора недвижимости выпустили облигации на общую сумму около 36,95 трлн донгов.
По данным Министерства строительства, согласно отчётам 27 из 34 провинций и городов центрального подчинения, в III квартале объём непроданной недвижимости в реализуемых проектах составил около 51 950 квартир и земельных участков, увеличившись по сравнению со II кварталом. В стране по-прежнему насчитывается около 5 012 проектов, сталкивающихся с трудностями и нерешёнными проблемами, требующими урегулирования.
Что касается развития социального жилья, то к настоящему времени в стране реализуется 947 проектов общей вместимостью 910 933 квартиры с совокупным объёмом инвестиций около 841,338 трлн донгов. За девять месяцев завершено 170 проектов на 46 962 квартиры, начато строительство ещё 128 проектов на 183 293 квартиры. В 21 провинции и городе есть возможности выполнить или перевыполнить целевые показатели развития социального жилья, тогда как шесть местностей, включая Ханой, Хюэ, Кантхо, Тхайнгуен, Тэйнинь и Донгтхап, вряд ли смогут достичь установленных показателей.
В сфере арендного жилья местные органы власти зарегистрировали план завершить строительство 17 176 квартир в 2026 году. К концу III квартала по всей стране было построено 8 314 квартир, что составляет 48% плана. Министерство строительства прогнозирует, что по итогам года может быть завершено строительство 18 049 квартир, или 105% установленного показателя.
По словам заместителя министра Нгуен Ван Шиня, в предстоящий период Министерство строительства совместно с органами Национального собрания продолжит работу над проектами поправок к Закону о земле, Закону о жилье и Закону о бизнесе с недвижимостью, которые будут представлены на рассмотрение и утверждение Национального собрания на 2-й сессии Национального собрания XVI созыва. Одновременно министерство сосредоточится на окончательном устранении проблем по проектам, реализация которых затягивается, вводе в эксплуатацию проектов после урегулирования препятствий и увеличении предложения на рынке. Также планируется обеспечить выполнение целевых показателей развития социального и арендного жилья на период 2026–2030 годов.
Стимулирование притока капитала в сегмент социального жилья
На заседании представители министерств, ведомств, местных органов власти и отраслевых ассоциаций доложили о ходе реализации проектов арендного и социального жилья, ситуации на рынке недвижимости, соотношении спроса и предложения, а также распределении кредитных ресурсов. Многие участники отметили, что доступ к кредитованию по-прежнему крайне затруднён, и предложили меры по устранению существующих препятствий.
Заместитель управляющего Государственного банка Вьетнама (ГБВ) Нгуен Нгок Кань сообщил, что кредитование сектора недвижимости продолжает расти. Вместе с тем эта отрасль нуждается преимущественно в средне- и долгосрочном капитале, тогда как основная часть средств, привлекаемых банками, относится к краткосрочным ресурсам. Это создаёт потенциальные риски для ликвидности, если заёмщики не погашают задолженность в установленные сроки. Поэтому необходимо разработать меры по диверсификации каналов привлечения капитала для рынка недвижимости.
ГБВ также предложил Министерству финансов усовершенствовать нормативные положения, регулирующие рынок ценных бумаг и корпоративных облигаций, чтобы сформировать источники долгосрочного финансирования для сектора недвижимости. Министерству сельского хозяйства и окружающей среды рекомендовано изучить возможности совершенствования земельной политики в целях развития социального и арендного жилья. Местным органам власти необходимо ускорить процедуры инвестирования и строительства, уделять приоритетное внимание выделению земельных участков и сосредоточить усилия на выполнении поставленных задач по развитию социального и арендного жилья.
Для удовлетворения потребностей в финансировании развития социального жилья в 2026 году и в период до 2030 года генеральный директор Банка социальной политики Нгуен Тхи Ханг предложила постоянному заместителю премьер-министра и Министерству финансов рассмотреть возможность выделения дополнительных 3,175 трлн донгов из государственного бюджета. Кроме того, она предложила разрешить банку выпускать облигации в объёме, эквивалентном 50% указанной суммы, для пополнения ресурсов. Это позволит обеспечить общий объём финансирования на уровне около 6,5 трлн донгов для предоставления кредитов на строительство социального жилья в 2026 году.
Высвобождение ресурсов и увеличение предложения жилья
Постоянный заместитель премьер-министра Фам Зя Тук, возглавляющий Центральный руководящий комитет по жилищной политике и рынку недвижимости, потребовал от Министерства строительства в полном объёме учесть мнения Постоянного комитета Национального собрания, экспертной комиссии и членов Правительства при доработке двух законопроектов – о внесении изменений в Закон о жилье и Закон о бизнесе с недвижимостью. Необходимо обеспечить полное закрепление в законодательстве основных положений Резолюции № 21-NQ/TW и Уведомления № 64-TB/VPTW. В частности, следует изучить возможность введения соответствующих санкций в отношении земельных участков, которые пустуют, не используются или вводятся в эксплуатацию с задержкой, чтобы ограничить спекуляции.
Министерства, ведомства и местные органы власти должны обеспечить выполнение целевых показателей развития социального и арендного жилья на 2026 год и период 2026–2030 годов. Необходимо увеличить долю социального жилья, предназначенного для сдачи в аренду, развивать жилищное строительство с учётом реальных потребностей населения и обеспечивать комплексное развитие инфраструктуры, не допуская появления пустующих домов и нерационального использования ресурсов. Председатели народных комитетов провинций и городов несут ответственность перед премьер-министром за выполнение установленных показателей.
Постоянный заместитель премьер-министра потребовал сосредоточить усилия на окончательном урегулировании проблем по проектам, реализация которых затянулась, а также на вводе в эксплуатацию и использовании проектов, по которым препятствия уже устранены. Это позволит высвободить ресурсы и увеличить предложение на рынке, прежде всего жилья по ценам, соответствующим платёжеспособности населения. Одновременно необходимо внимательно отслеживать ситуацию на рынке, гибко использовать инструменты кредитной, налоговой и земельной политики, контролировать риски, пресекать спекуляции и искусственное завышение цен, а также строго наказывать за нарушения.
Постоянный заместитель премьер-министра также поручил министерствам, ведомствам, местным властям и соответствующим организациям выполнить ряд конкретных задач.
В частности, Министерству строительства поручено сверить и унифицировать статистические данные, классифицировать местные органы власти с учетом целевых показателей, установленных Резолюцией № 303/NQ-CP, и оценить объемы непроданной недвижимости, жилья для переселения и неиспользуемого жилья, относящегося к государственному имуществу. Кроме того, министерство должно предложить варианты перепрофилирования таких объектов для сдачи в аренду и использования в качестве социального жилья, а также обеспечить своевременное обновление и стандартизацию данных о жилищном фонде и рынке недвижимости.
Постоянный заместитель премьер-министра обратил внимание ГБВ на необходимость поручить кредитным организациям расширить доступ к финансированию, направлять кредитные ресурсы в сегменты социального и арендного жилья, стремиться к снижению процентных ставок по кредитам и одновременно строго контролировать кредитные риски в сфере недвижимости./.
